Ultimul an a fost marcat de o creştere accentuată a preţurilor locuinţelor, ceea ce a încurcat multe din planurile celor care intenţionau să-şi ia o casă pe credit. În aşteptarea unei stabilizări a pieţei sau chiar a unui început de scădere a preţurilor, numeroşi români dornici să aibă propria locuinţă au mai aflat o veste proastă: Banca Naţională înăspreşte condiţiile de creditare a persoanelor fizice. Totuşi, situaţia nu este atât de neagră precum se anunţă. Şi asta pentru că băncile au flexibilizat foarte mult sistemele de creditare, astfel încât tot mai mulţi din cei care vor să-şi ia un împrumut pentru casă să se încadreze în condiţiile de acordare a sumei solicitate.

Termene mai lungi, rate mai mici

Potrivit normelor pe care urmează să le adopte BNR şi care vor intra în vigoare la 30 de zile de la apariţia în Monitorul Oficial, orice solicitant de credit trebuie să declare toate ratele aferente unor contracte de credit, inclusiv de leasing, pe care le are deja de achitat într-o lună. Până acum, una dintre soluţiile pentru obţinerea avansului necesar pentru aprobarea unui credit (între 15 şi 25% din valoarea locuinţei) era contractarea mai întâi a unui credit de nevoi personale, pentru a cărui utilizare nu este necesară nici o justificare.

Unele bănci nu solicitau la dosarul de credit şi o declaraţie detaliată a creditelor anterior contractate. Astfel, prin omisiune, solicitantul se putea încadra mai uşor în limitele impuse de BNR, ca ratele lunare de achitat către bancă să nu depăşească 35% din venitul net al solicitantului.

Chiar şi în acest caz există o soluţie alternativă, pe care băncile o aplică cu succes – extinderea perioadei de rambursare a creditului.

Dacă, în urmă cu doi-trei ani, creditele imobiliare pe 10 ani erau o raritate, acum perioada de creditare a ajuns la 30 de ani sau chiar mai mult, în funcţie de vârsta solicitantului. În aceste condiţii, şi rata lunară de rambursat devine mai uşor de suportat, în unele cazuri coborând şi sub 100 de euro pe lună (puţin peste 3 milioane lei).

O altă portiţă lăsată de Banca Naţională, care este de aşteptat să fie speculată de băncile comerciale, este faptul că la calculul venitului net lunar se admit şi veniturile familiei. Nefiind clar definită, această noţiune va fi interpretată în modul cel mai favorabil pentru client de către bănci.

Dobânzi în scădere, venituri în creştere

Un alt factor care va stimula creditul pentru locuinţe este tendinţa – pe termen mediu şi lung – de scădere a dobânzilor atât la lei, cât şi la valută. Chiar admiţând că în acest an, pe fondul unei creşteri peste aşteptări a inflaţiei, dobânzile ar mai putea urca uşor, pe termen mediu şi lung tendinţa va fi de scădere. Deja s-a ajuns la dobânzi greu de imaginat în urmă cu câţiva ani – 7-7,5% la valută şi chiar 10% la lei. Pentru a spori atractivitatea creditului, cele mai multe bănci acordă creditele pentru locuinţe cu dobândă variabilă, ceea ce înseamnă că, în funcţie de tendinţele de pe piaţă, dobânda este ajustată periodic. În cazul de faţă, în scădere, în condiţiile în care aceasta este tendinţa generală pe piaţă.

Dezvoltarea creditului pentru locuinţe va mai fi susţinută pe termen lung şi de tendinţa de creştere, încet, dar sigur, a veniturilor populaţiei. Chiar dacă acestea nu cresc uniform în mod semnificativ, nu este de ignorat nici aportul românilor care lucrează în străinătate. Aceştia, pe lângă economiile pe care le fac obţinând salarii mai mari în afară, aduc în ţară şi o oarecare schimbare de mentalitate – economiile merg într-o anumită măsură spre investiţii şi mai puţin spre consum.

Scad costurile

Competiţia din ce în ce mai mare de pe piaţa bancară a dus la condiţii de creditare la care nici nu visam în urmă cu câţiva ani. Unele bănci nu mai solicită avans, altele suportă costurile evaluării casei, ale asigurării şi ale analizei dosarului de creditare. Unele iau în calcul şi alte tipuri de venituri comparativ cu cele uzual acceptate. Astfel, costurile cu obţinerea, dar şi cu derularea unui credit – s-au redus substanţial. Bătălia pentru fiecare client vine din faptul că multe bănci româneşti au fost achiziţionate de instituţii bancare străine, cu putere financiară şi care încearcă să-şi adjudece un segment cât mai mare din această piaţă. De asemenea, competiţia strânsă pe partea de creditare vine şi din comportamentul corect al majorităţii românilor care iau credite pentru locuinţă. Cei mai mulţi dintre aceştia nu devin rău-platnici decât în cazuri disperate, destul de rare.

Preţurile apartamentelor vor scădea

În plus, cei care se uitau cu disperare cum de la o zi la alta avansul pus deoparte devenea insuficient sau ratele lunare ce urmau să fie plătite erau tot mai mari – din cauza creşterilor explozive ale preţurilor locuinţelor – au motive să spere că au scăpat de astfel de coşmaruri.

Agenţii imobiliari sunt de acord că s-a ajuns la preţuri extrem de ridicate, mai ales pe piaţa apartamentelor din blocuri, iar deblocarea pieţei se va face prin reducerea preţurilor, cu 10-20% într-o primă fază.

Decizia de împrumut – cu pixul în mână

Cert este că decizia de a te împrumuta pentru a-ţi cumpăra o casă este una extrem de importantă. De aceea, calculele trebuie făcute foarte atent, ca şi alegerea băncii finanţatoare. Cu pixul în mână, trebuie văzut care este moneda cea mai avantajoasă în care poate fi contractat creditul. De asemenea, termenul de rambursare trebuie bine cumpănit. Este de remarcat că, pe termen lung, de la un anumit număr de ani în sus, diferenţa dintre ratele lunare ce trebuie plătite devine destul de redusă, însă dobânzile anuale ce trebuie plătite sunt foarte mari.

Garanţiile, asigurarea, costurile de evaluare şi administrare, precum şi termenul în care se poate obţine creditul sunt alte criterii care trebuie bine analizate.